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Valor de Empréstimo Hipotecário – MLV

A legislação bancária prudencial portuguesa e comunitária reconhecem expressamente o “valor de mercado” (market value ou MV; +) e o “valor do bem hipotecado” (mortgage lending value ou MLV) como limites máximos ao valor a atribuir aos imóveis. Trata-se de dois conceitos distintos – o primeiro “point-in-time” e o segundo “through-the-cycle”. O segundo tem por base uma avaliação prudente do valor do imóvel, considerando os aspectos sustentáveis a longo prazo desse imóvel e as condições normais do mercado, afastando assim os elementos especulativos dessa avaliação.

Com efeito, de acordo com a Directiva 2006/48/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 14 de Junho de 2006, relativa ao acesso à actividade das instituições de crédito e ao seu exercício:

“Por «valor de empréstimo hipotecário» entende-se o valor do imóvel determinado por uma avaliação prudente do valor comercial futuro do imóvel, tendo em conta aspectos sustentáveis a longo prazo do imóvel, as condições normais e do mercado local, a utilização corrente e as utilizações alternativas adequadas do imóvel. Os elementos especulativos não devem ser tomados em conta na avaliação do valor de empréstimo hipotecário. O valor de empréstimo hipotecário será documentado de forma transparente e clara.”

Joaquim Neto Teixeira
Engenheiro Civil, Perito Avaliador Imobiliário

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Valor de Mercado na Avaliação Imobiliária

O Valor de Mercado (MV) é provavelmente a Base de Valor (+) mais frequentemente utilizada pelos peritos na Avaliação Imobiliária.

Na definição do Banco de Portugal, entende-se que:

“valor de mercado de um imóvel é o preço pelo qual o bem pode ser vendido mediante contrato entre um vendedor interessado e um comprador com capacidade para realizar a transação, à data de avaliação, no pressuposto de que o imóvel é colocado à venda publicamente, de que as condições de mercado permitem uma transmissão regular do bem e de que se dispõe de um período normal, tendo em conta a natureza do imóvel, para a negociação da venda”.

Na definição da Directiva 2006/48/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 14 de Junho de 2006, relativa ao acesso à actividade das instituições de crédito e ao seu exercício:

“Por «valor de mercado» entende-se um montante estimado segundo o qual os imóveis seriam transaccionados na data da avaliação entre um comprador e um vendedor interessados, no quadro de uma transacção em condições normais de mercado, em que as partes actuam cada qual com conhecimento de causa, de forma prudente e sem coacção. O valor de mercado será documentado de forma transparente e clara.”

Note-se que o Valor de Mercado pressupõe a independência entre as partes envolvidas, isto é, a independência entre o comprador e o vendedor, o que significa que não existam relações particulares ou especiais entre as mesmas (familiares ou outras) que possam estabelecer um nível de preço não característico do mercado.

Joaquim Neto Teixeira
Engenheiro Civil, Perito Avaliador Imobiliário

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Base de Valor e Conceito de Valor na Avaliação Imobiliária

Uma Base de Valor é uma declaração dos pressupostos fundamentais de medida de uma avaliação imobiliária, adequada aos seus objectivos.

O processo de avaliação de um imóvel implica para o perito a determinação dos dados relevantes para o cálculo do seu valor, com critérios objectivos, considerando os direitos, obrigações e ónus desse bem, reportados a uma determinada data, de modo a qualificar e a quantificar a estimativa do seu valor, expresso em moeda corrente.

Como Bases de Valor identificam-se entre outras: Valor de Mercado (+), Valor do Bem Hipotecado (MLV – Mortgage Lending Value; +), Valor de Investimento, Justo Valor, Valor da Justa Indemnização, Valor para Seguro. A cada Base de Valor está associado o correspondente Conceito de Valor, isto é, a definição dessa Base de Valor.

Desta forma, para cada Avaliação Imobiliária tem de ser estabelecida a Base de Valor aplicável e qual o Conceito de Valor que lhe está subjacente.

Joaquim Neto Teixeira
Engenheiro Civil, Perito Avaliador Imobiliário

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Método Comparativo ou Método de Mercado na Avaliação Imobiliária

Numa Avaliação Imobiliária cuja Base de Valor (+) seja o Valor de Mercado (+), sempre que possível deve o perito utilizar o Método Comparativo, também por vezes designado por Método Directo, ou Método de Mercado, ou Método Comparativo de Mercado.

O Método Comparativo consiste na estimação do valor do imóvel (ou da renda) pela comparação directa de valores de transação (ou de arrendamento)  ou oferta de imóveis similares e comparáveis (amostra) com o imóvel em avaliação, que tenham sido obtidos através do conhecimento do mercado local, ou da prospeção de mercado efectuada in situ para imóveis análogos, nas suas características físicas e funcionais, ao que se pretende avaliar. O uso deste método serve como parâmetro referencial por utilizar os dados directamente recolhidos do mercado, proporcionando um carácter objectivo e indicador dos valores de avaliação.

No Método Comparativo efectua-se uma estratificação dos dados recolhidos do mercado, proporcionando um carácter objectivo e indicador dos valores de avaliação, segundo critérios de homogeneidade, de modo a permitir a comparação e determinar quais as características mais relevantes.

Este método pressupõe:

    • existência de um mercado imobiliário ativo;
    • existência de transações de imóveis comparáveis (preferencial);
    • obtenção de informação em quantidade e de qualidade, isto é, informação suficiente, correcta e credível.

A homogeneização da amostragem é necessária na medida em que só é possível comparar matematicamente grandezas comparáveis. Assim os preços de venda dos elementos que integram a amostra obtida são homogeneizados quanto às suas variáveis fundamentais.

Joaquim Neto Teixeira
Engenheiro Civil, Perito Avaliador Imobiliário

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Qual o interesse da Avaliação Imobiliária?

A Avaliação Imobiliária visa determinar o valor de um bem imóvel.

São diversas as situações que podem motivar e justificar a avaliação de imóveis, de que se destaca: compra/venda ou permuta, arrendamento, gestão patrimonial, partilhas, fins contabilísticos (para efeitos de contabilização do valor do imóvel no balanço anual pelo seu justo valor), fins fiscais, seguros multirriscos, estudos de viabilidade económica (+), processos de insolvência, processos judiciais, financiamento e crédito com hipoteca, valor da justa indemnização na expropriação, entre outros.

Na Avaliação Imobiliária podem ser utilizados vários métodos, de que se destaca para estimar o Valor de Mercado (+): o Método Comparativo ou de Mercado (+), o Método do Rendimento (+) e o Método do Custo (+). Na avaliação importa seleccionar o método de cálculo a utilizar (ou métodos), que se revele mais adequado, o qual depende do objectivo, e consequentemente, da base de valor e do conceito de valor (+), do tipo de imóvel, bem como da informação que seja possível obter no mercado.

Joaquim Neto Teixeira
Engenheiro Civil, Perito Avaliador Imobiliário