Numa Avaliação Imobiliária cuja Base de Valor (+) seja o Valor de Mercado (+), sempre que possível deve o perito utilizar o Método Comparativo, também por vezes designado por Método Directo, ou Método de Mercado, ou Método Comparativo de Mercado.
O Método Comparativo consiste na estimação do valor do imóvel (ou da renda) pela comparação directa de valores de transação (ou de arrendamento) ou oferta de imóveis similares e comparáveis (amostra) com o imóvel em avaliação, que tenham sido obtidos através do conhecimento do mercado local, ou da prospeção de mercado efectuada in situ para imóveis análogos, nas suas características físicas e funcionais, ao que se pretende avaliar. O uso deste método serve como parâmetro referencial por utilizar os dados directamente recolhidos do mercado, proporcionando um carácter objectivo e indicador dos valores de avaliação.
No Método Comparativo efectua-se uma estratificação dos dados recolhidos do mercado, proporcionando um carácter objectivo e indicador dos valores de avaliação, segundo critérios de homogeneidade, de modo a permitir a comparação e determinar quais as características mais relevantes.
Este método pressupõe:
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- existência de um mercado imobiliário ativo;
- existência de transações de imóveis comparáveis (preferencial);
- obtenção de informação em quantidade e de qualidade, isto é, informação suficiente, correcta e credível.
A homogeneização da amostragem é necessária na medida em que só é possível comparar matematicamente grandezas comparáveis. Assim os preços de venda dos elementos que integram a amostra obtida são homogeneizados quanto às suas variáveis fundamentais.
Joaquim Neto Teixeira
Engenheiro Civil, Perito Avaliador Imobiliário
