Na Avaliação Imobiliária recorrendo ao Método do Custo (trata-se de uma abordagem estática), o valor do imóvel é estimado agregando os valores estimados das suas partes constituintes, nomeadamente o valor de mercado do terreno (pelo Método Comparativo) e edificações, acrescido dos encargos de aquisição, projectos, construção, comercialização e margem de lucro do promotor. Este método permite calcular o custo actual de reposição ou substituição de uma construção, devidamente depreciada tendo em conta o seu estado e situação actual e/ou apreciada em função de singularidades arquitectónicas, históricas ou outras verificadas.
A depreciação imobiliária corresponde às verbas necessárias para manter o uso e utilidade do bem patrimonial no estado em que se encontrava à data da conclusão das obras ou da aquisição de um terreno.
A depreciação imobiliária envolve três categorias de situações:
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- Obsolescência física – resultante da vetustez com uso normal e que não afectam a utilidade do edifício ou de acidentes e sinistros;
- Obsolescência funcional (out-of-date ou out-of-favor no mercado) – resultante das características internas da propriedade que a tornam menos apta ao seu uso ou em termos de mercado, podendo ter origem na inadequação (falta de capacidade para servir), na obsolescência (introdução de novos materiais e/ou equipamentos), na superação (outro equipamento com maior produtividade supera o instalado) ou no desuso;
- Obsolescência externa (locational e economic) – resultante de influências externas ao imóvel que implicam uma sensível redução do seu valor económico.
A apreciação imobiliária decorre de singularidades arquitectónicas, históricas, ou outras verificadas.
Joaquim Neto Teixeira
Engenheiro Civil, Perito Avaliador Imobiliário