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Conceitos de Valor

Justo Valor (Fair Value) – Dependendo do âmbito em que se insere, o Justo Valor é, segundo definido pela IVS, a quantia pela qual um activo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transacção em que não exista relacionamento entre elas.

Presumível Valor de Transacção – O mesmo que Valor de Mercado.

Valor de Custo Depreciado (Depreciated Replacement Cost) ou Valor Intrínseco– É definido pela IVS 2 como o custo necessário para a construção de um imóvel semelhante ao da avaliação, depreciado devido a obsolescência física e/ou funcional, acrescido do valor do terreno onde o imóvel se encontra implantado.

Valor Económico – O Valor Económico é o valor que traduz o máximo preço pelo qual deverá ser adquirido um terreno para construção, para que o investimento imobiliário a desenvolver seja rentável.

Valor de Empréstimo Hipotecário (Mortgage Lending Value – MLV) ou Valor do Bem Hipotecado – O Valor do Bem Hipotecado é o valor comercial do imóvel, determinado com base em critérios de prudência e considerando os aspectos sustentáveis de longo prazo, as condições normais do mercado local, a utilização corrente e as utilizações alternativas adequadas ao imóvel. Elementos especulativos não devem ser levados em conta na determinação do Valor do Bem Hipotecado.

Valor Especial (Special Value) – O Valor Especial representa o valor de um bem imobiliário para um interessado na sua aquisição em particular, em vez de para o mercado em geral. Um exemplo explicativo é o do incremento no valor resultante da junção de prédios vizinhos, ou de duas ou mais frações autónomas, denominado na mesma IVS 2 como “marriage value”.

Valor Expectante – O Valor Expectante é obtido com base no prémio urbanístico, entendido como o lucro que um investidor virá a obter devido à operação de conversão do uso actualmente permitido pelo instrumento de gestão territorial, para o uso expectável num tempo futuro (por exemplo, um terreno de solo rústico para solo urbano). Para a estimativa do Valor Expectante é considerando o prémio urbanístico esperado actualizado ao tempo presente mediante uma taxa de desconto que reflicta o risco aplicado a um período temporal adequado.  O Valor Expectante já é considerado no todo ou em parte no Valor Efectivo de Transacção dos imóveis quando estes são transaccionados por valor superior ao do seu rendimento fundiário (caso de terrenos rústicos para os quais se espera que o instrumento de gestão territorial os converta de solo rústico para solo urbano), apesar dos intervenientes comprador e vendedor actuarem de forma independente e sem coações, contudo tendo presente consciente ou inconscientemente as externalidades que influem no valor da propriedade.

Valor de Expropriação ou Justo Valor de Indemnização – O Valor de Expropriação é o justo valor do bem, para indemnização, conforme estipulado pelo Código das expropriações (CE) que visa “ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data”.

Valor Financeiro – O Valor Financeiro difere do valor potencial, uma vez que traduz o valor do imóvel considerando os seus rendimentos actuais, capitalizados a uma determinada taxa de rentabilidade esperada. Tal como o valor potencial, aparece associado ao método do rendimento, mas desta feita, por capitalização directa.

Valor de Investimento (Investment Value ou Worth) – O Valor de Investimento, segundo a IVS 2, representa o valor de uma propriedade para um investidor, ou uma classe de investidores, em particular, com objectivos específicos definidos. Este tipo de valor relaciona uma propriedade específica com um investidor específico. Surge associado ao Valor Especial (special value), apresentado na mesma norma.

Valor de Mercado – Estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, o bem imóvel, após um período adequado de comercialização, poderá ser transaccionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes actuaram de forma esclarecida, prudente e sem coação.

Valor Patrimonial Tributário – O Valor Patrimonial Tributário de um imóvel expressa o valor fiscal desse imóvel, i.e., o valor do imóvel para efeitos da sua tributação fiscal.

Valor Potencial – O Valor Potencial, também designado por valor de rendimento ou locativo, traduz o valor do imóvel considerando os seus rendimentos futuros, capitalizados a uma determinada taxa de rentabilidade esperada. Aparece, assim, associado ao método do rendimento.

Valor de Rendimento – “O valor de rendimento, também conhecido como valor locativo ou de exploração, é o valor que resulta da capitalização a uma taxa conveniente, dos rendimentos líquidos médios proporcionados (em geral, anualmente) pela propriedade”. O Valor de Rendimento obtém-se capitalizando, a uma taxa adequada, todos os rendimentos fundiários que uma propriedade produz, ou é susceptível de produzir, aplicando o sistema de produção mais adequado que não seja depredador da fertilidade do solo.

Valor Residual – O Valor Residual corresponde ao valor determinado na avaliação de terrenos ou imóveis a reabilitar, sendo obtido através da dedução ao seu valor potencial, de todos os custos directos e indirectos associados ao desenvolvimento do projecto imobiliário.

Valor de Seguro (Insurable Value) – O Valor de Seguro é definido pela IVS 2 como o valor de um imóvel, como resultado das definições constantes no contrato com a entidade seguradora. É prática comum o valor de seguro da propriedade incluir apenas o das benfeitorias, não incluindo, assim, o valor do terreno.

Valor em Uso – O Valor em Uso, ou valor efectivo actual, é definido pela IVS 2 como sendo o valor de um imóvel específico, para um uso específico e para um utilizador específico, logo, não relacionado com o mercado.

Valor Venal – O Valor Venal ou valor de capital de um bem corresponde ao valor pelo qual esse mesmo bem foi oficialmente transaccionado.

Valor de Venda Forçada (Forced Sale Value) ou Valor de Venda Imediata – Definido pela IVS 2 como o valor que razoavelmente seria obtido pela venda de uma propriedade num período de tempo demasiado pequeno para respeitar a normal exposição ao mercado, requerida pela definição de Valor de Mercado.

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Conceitos diversos

Área Bruta de Construção – “é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício” (Regulamento Geral das Edificações Urbanas, Artº 67, nº 2, a)).

Área Bruta Dependente (ABD) – “As áreas brutas dependentes são as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios as garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas, desde que não integrados na área bruta privativa, e outros locais privativos de função distinta das anteriores” (Código do Imposto Municipal Sobre Imóveis, Artº 40, nº 3).

Área Bruta Privativa (ABP) – “é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção” (Código do Imposto Municipal Sobre Imóveis, Artº 40, nº 2).

Área de Implantação do Edifício – “é a área de solo ocupada pelo edifício. Corresponde à área do solo contido no interior de um polígono fechado que compreende: o perímetro exterior do contacto do edifício com o solo; o perímetro exterior das paredes exteriores dos pisos em cave” (Ficha nº 9 do Quadro nº 2 do Decreto Regulamentar n.º 9/2009, de 29 de Maio).

Área Habitável – “é a soma das áreas dos compartimentos da habitação, com excepção de vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos e outros compartimentos de função similar, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando enchalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas” (Regulamento Geral das Edificações Urbanas, Artº 67, nº 2, c))

Áreas Acessórias – Corresponde às superfícies das varandas, terraços, alpendres, arrecadações, estacionamento e garagens privativas.

Área Útil – “é a soma das áreas de todos os compartimentos da habitação, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando enchalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas” (Regulamento Geral das Edificações Urbanas, Artº 67, nº 2, b))

Caderneta Predial – Documento emitido pelo Serviço Local de Finanças que faz prova da inscrição matricial em vigor do prédio ou fração autónoma, onde consta a identificação, localização e descrição do prédio, os dados de avaliação do prédio para efeitos de impostos, identificação, localização e elementos da fração autónoma, os titulares e a informação sobre as isenções vigentes.

Certidão Permanente / Certidão de Teor – Documento emitido pela Conservatória do Registo Predial que permite verificar a situação em que o imóvel se encontra, designadamente a indicação dos proprietários e a existência de hipoteca ou qualquer outro ónus constituído.

Certificado Energético (CE) – É um documento emitido no âmbito do Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE) que classifica cada imóvel em termos do seu Desempenho Energético segundo uma escala pré-definida de 8 classes (A+, A, B, B-, C, D, E e F), em que a classe A+ corresponde a um edifício ou fração com melhor Desempenho Energético.

Conservatória do Registo Predial (CRP) – Repartição pública que tem a incumbência de tutelar o registo dos prédios urbanos e rústicos. A conservatória dispõe de uma descrição de cada prédio a nível físico, económico e fiscal.

Fracções Autónomas – Unidades independentes em que se divide um edifício constituído em propriedade horizontal.

Hipoteca – Direito real de garantia que confere ao credor o direito a ser pago pelo valor de certas coisas, imóveis ou equiparadas, pertencentes ao devedor ou a um terceiro, com preferência na satisfação do crédito sobre os demais credores que não gozem de privilégio especial ou de prioridade de registo.

Imóvel – Prédio rústico ou urbano, respectivos direitos inerentes, bem como as suas partes integrantes. Consideram-se, ainda, imóveis as águas, as árvores, os arbustos e frutos naturais, enquanto estiverem ligados ao solo (Código Civil, artº 204).

Licença de Utilização – Corresponde à autorização concedida pela Câmara Municipal onde se localiza o imóvel para que um imóvel seja utilizado com a afectação para a qual foi o mesmo destinado e é titulada por um documento designado por alvará de utilização emitido por essa edilidade.

Loan to Value (LTV) – Rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel avaliado.

Prédio Urbano – Qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro.

Propriedade Horizontal – Trata-se de um regime aplicável aos prédios urbanos edificados, em que cada proprietário detém a propriedade da sua fração autónoma e a compropriedade das partes comuns do edifício onde se integra a fracção, na exacta proporção do valor desta última no valor da totalidade do edifício.

Servidão – Consiste na restrição específica de um prédio em benefício de um prédio vizinho. As servidões administrativas decorrem imediatamente da lei e são impostas por razões de utilidade pública. As servidões de direito privado, por regra, têm como objectivo resolver problemas relativos ao escoamento de águas, directo de passagem para parcelas de terreno encravados ou preservação de vistas.

Usufruto – Direito de gozar e administrar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou substância.

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Direito Real de Habitação Duradoura

Entra amanhã (2020/01/10) em vigor o Decreto-Lei nº 1/2020, de 09/01, que criou o Direito Real de Habitação Duradoura (vide aqui o diploma legal).

Segundo o diploma legal:

“O DHD faculta a uma ou a mais pessoas singulares o gozo de uma habitação alheia como sua residência permanente por um período vitalício, mediante o pagamento ao respetivo proprietário de uma caução pecuniária e de contrapartidas periódicas.”

O site da Presidência da República dá conta que a 03/01 o Presidente da República promulgou o referido diploma:

“Embora com dúvidas sobre o sucesso pretendido para o novo direito e efeitos colaterais da definição de «morador», o Presidente da República promulgou hoje o diploma do Governo que cria o Direito Real de Habitação Duradoura. “

Vide notícia no Jornal Económico, aqui.

Vide notícia no casa.sapo.pt notícias, aqui.