Consultoria Imobiliária
Segundo artigo no Expresso, o estudo Portuguese Property Investment Survey que se reporta ao 1º trimestre de 2020 revela que “os preços da construção e os tempos da burocracia são os grandes obstáculos à oferta imobiliária em Portugal”.
Vide notícia no Expresso, aqui.
Vide o estudo Portuguese Property Investment Survey, da responsabilidade do Confidencial Imobiliário e da APPII – Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários, aqui.
A legislação bancária prudencial portuguesa e comunitária reconhecem expressamente o “valor de mercado” (market value ou MV; +) e o “valor do bem hipotecado” (mortgage lending value ou MLV) como limites máximos ao valor a atribuir aos imóveis. Trata-se de dois conceitos distintos – o primeiro “point-in-time” e o segundo “through-the-cycle”. O segundo tem por base uma avaliação prudente do valor do imóvel, considerando os aspectos sustentáveis a longo prazo desse imóvel e as condições normais do mercado, afastando assim os elementos especulativos dessa avaliação.
Com efeito, de acordo com a Directiva 2006/48/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 14 de Junho de 2006, relativa ao acesso à actividade das instituições de crédito e ao seu exercício:
“Por «valor de empréstimo hipotecário» entende-se o valor do imóvel determinado por uma avaliação prudente do valor comercial futuro do imóvel, tendo em conta aspectos sustentáveis a longo prazo do imóvel, as condições normais e do mercado local, a utilização corrente e as utilizações alternativas adequadas do imóvel. Os elementos especulativos não devem ser tomados em conta na avaliação do valor de empréstimo hipotecário. O valor de empréstimo hipotecário será documentado de forma transparente e clara.”
Joaquim Neto Teixeira
Engenheiro Civil, Perito Avaliador Imobiliário
A rentabilidade económica, é uma condição necessária para empreender qualquer tipo de iniciativa empresarial.
A actividade de promoção imobiliária requer normalmente o investimento de grandes recursos económicos, na maioria das vezes provenientes de capitais alheios, pelo que, é fundamental proceder-se a um estudo de exequibilidade económica previamente à execução de um projecto imobiliário, para que o seu promotor esteja munido da informação técnica necessária e suficiente que lhe sirva de apoio à tomada de decisões, minimizando desta forma o risco intrínseco que pressupõe a natureza do investimento imobiliário.
No caso de uma promoção imobiliária, a rentabilidade do investimento está condicionada por diversos factores, que influem nomeadamente nas condições de financiamento, no preço de venda que o mercado é capaz de aceitar e no prazo de escoamento do produto imobiliário, assim como, pelos custos com a aquisição do imóvel, e pelos custos de implementação do projecto imobiliário.
Contudo, não é imediata a quantificação de todos os factores que determinam a rentabilidade de um investimento imobiliário, pelo que, importa:
Neste contexto, a Análise de Investimento Imobiliário visa o estudo da viabilidade económica e financeira de um projecto de investimento imobiliário, avaliando a sua rentabilidade a partir da estimativa dos custos e gastos necessários para a conclusão do referido projecto, atendendo à previsão de vendas e aos prazos previsionais da sua implementação.
Joaquim Neto Teixeira
Engenheiro Civil, Perito Avaliador Imobiliário