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Valor de Empréstimo Hipotecário – MLV

A legislação bancária prudencial portuguesa e comunitária reconhecem expressamente o “valor de mercado” (market value ou MV; +) e o “valor do bem hipotecado” (mortgage lending value ou MLV) como limites máximos ao valor a atribuir aos imóveis. Trata-se de dois conceitos distintos – o primeiro “point-in-time” e o segundo “through-the-cycle”. O segundo tem por base uma avaliação prudente do valor do imóvel, considerando os aspectos sustentáveis a longo prazo desse imóvel e as condições normais do mercado, afastando assim os elementos especulativos dessa avaliação.

Com efeito, de acordo com a Directiva 2006/48/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 14 de Junho de 2006, relativa ao acesso à actividade das instituições de crédito e ao seu exercício:

“Por «valor de empréstimo hipotecário» entende-se o valor do imóvel determinado por uma avaliação prudente do valor comercial futuro do imóvel, tendo em conta aspectos sustentáveis a longo prazo do imóvel, as condições normais e do mercado local, a utilização corrente e as utilizações alternativas adequadas do imóvel. Os elementos especulativos não devem ser tomados em conta na avaliação do valor de empréstimo hipotecário. O valor de empréstimo hipotecário será documentado de forma transparente e clara.”

Joaquim Neto Teixeira
Engenheiro Civil, Perito Avaliador Imobiliário

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A Análise de Investimentos Imobiliários

A rentabilidade económica, é uma condição necessária para empreender qualquer tipo de iniciativa empresarial.

A actividade de promoção imobiliária requer normalmente o investimento de grandes recursos económicos, na maioria das vezes provenientes de capitais alheios, pelo que, é fundamental proceder-se a um estudo de exequibilidade económica previamente à execução de um projecto imobiliário, para que o seu promotor esteja munido da informação técnica necessária e suficiente que lhe sirva de apoio à tomada de decisões, minimizando desta forma o risco intrínseco que pressupõe a natureza do investimento imobiliário.

No caso de uma promoção imobiliária, a rentabilidade do investimento está condicionada por diversos factores, que influem nomeadamente nas condições de financiamento, no preço de venda que o mercado é capaz de aceitar e no prazo de escoamento do produto imobiliário, assim como, pelos custos com a aquisição do imóvel, e pelos custos de implementação do projecto imobiliário.

Contudo, não é imediata a quantificação de todos os factores que determinam a rentabilidade de um investimento imobiliário, pelo que, importa:

    • a realização de uma análise, tão pormenorizada quanto o necessário, dos custos de construção (hard costs), e dos custos de promoção e outros custos indirectos (soft costs), indispensáveis à execução do investimento;
    • a realização de um estudo do mercado imobiliário, nomeadamente quanto aos preços de venda, quanto aos drivers de formação de valor, quanto à envolvente de mercado do imóvel, e considerando os estudos e dados sectoriais adequados, relevantes e fundamentais.

Neste contexto, a Análise de Investimento Imobiliário visa o estudo da viabilidade económica e financeira de um projecto de investimento imobiliário, avaliando a sua rentabilidade a partir da estimativa dos custos e gastos necessários para a conclusão do referido projecto, atendendo à previsão de vendas e aos prazos previsionais da sua implementação.

Joaquim Neto Teixeira
Engenheiro Civil, Perito Avaliador Imobiliário

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Valor de Mercado na Avaliação Imobiliária

O Valor de Mercado (MV) é provavelmente a Base de Valor (+) mais frequentemente utilizada pelos peritos na Avaliação Imobiliária.

Na definição do Banco de Portugal, entende-se que:

“valor de mercado de um imóvel é o preço pelo qual o bem pode ser vendido mediante contrato entre um vendedor interessado e um comprador com capacidade para realizar a transação, à data de avaliação, no pressuposto de que o imóvel é colocado à venda publicamente, de que as condições de mercado permitem uma transmissão regular do bem e de que se dispõe de um período normal, tendo em conta a natureza do imóvel, para a negociação da venda”.

Na definição da Directiva 2006/48/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 14 de Junho de 2006, relativa ao acesso à actividade das instituições de crédito e ao seu exercício:

“Por «valor de mercado» entende-se um montante estimado segundo o qual os imóveis seriam transaccionados na data da avaliação entre um comprador e um vendedor interessados, no quadro de uma transacção em condições normais de mercado, em que as partes actuam cada qual com conhecimento de causa, de forma prudente e sem coacção. O valor de mercado será documentado de forma transparente e clara.”

Note-se que o Valor de Mercado pressupõe a independência entre as partes envolvidas, isto é, a independência entre o comprador e o vendedor, o que significa que não existam relações particulares ou especiais entre as mesmas (familiares ou outras) que possam estabelecer um nível de preço não característico do mercado.

Joaquim Neto Teixeira
Engenheiro Civil, Perito Avaliador Imobiliário

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Base de Valor e Conceito de Valor na Avaliação Imobiliária

Uma Base de Valor é uma declaração dos pressupostos fundamentais de medida de uma avaliação imobiliária, adequada aos seus objectivos.

O processo de avaliação de um imóvel implica para o perito a determinação dos dados relevantes para o cálculo do seu valor, com critérios objectivos, considerando os direitos, obrigações e ónus desse bem, reportados a uma determinada data, de modo a qualificar e a quantificar a estimativa do seu valor, expresso em moeda corrente.

Como Bases de Valor identificam-se entre outras: Valor de Mercado (+), Valor do Bem Hipotecado (MLV – Mortgage Lending Value; +), Valor de Investimento, Justo Valor, Valor da Justa Indemnização, Valor para Seguro. A cada Base de Valor está associado o correspondente Conceito de Valor, isto é, a definição dessa Base de Valor.

Desta forma, para cada Avaliação Imobiliária tem de ser estabelecida a Base de Valor aplicável e qual o Conceito de Valor que lhe está subjacente.

Joaquim Neto Teixeira
Engenheiro Civil, Perito Avaliador Imobiliário

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Método do Custo na Avaliação Imobiliária

Na Avaliação Imobiliária recorrendo ao Método do Custo (trata-se de uma abordagem estática), o valor do imóvel é estimado agregando os valores estimados das suas partes constituintes, nomeadamente o valor de mercado do terreno (pelo Método Comparativo) e edificações, acrescido dos encargos de aquisição, projectos, construção, comercialização e margem de lucro do promotor. Este método permite calcular o custo actual de reposição ou substituição de uma construção, devidamente depreciada tendo em conta o seu estado e situação actual e/ou apreciada em função de singularidades arquitectónicas, históricas ou outras verificadas.

A depreciação imobiliária corresponde às verbas necessárias para manter o uso e utilidade do bem patrimonial no estado em que se encontrava à data da conclusão das obras ou da aquisição de um terreno.

A depreciação imobiliária envolve três categorias de situações:

    • Obsolescência física – resultante da vetustez com uso normal e que não afectam a utilidade do edifício ou de acidentes e sinistros;
    • Obsolescência funcional (out-of-date ou out-of-favor no mercado) – resultante das características internas da propriedade que a tornam menos apta ao seu uso ou em termos de mercado, podendo ter origem na inadequação (falta de capacidade para servir), na obsolescência (introdução de novos materiais e/ou equipamentos), na superação (outro equipamento com maior produtividade supera o instalado) ou no desuso;
    • Obsolescência externa (locational e economic) – resultante de influências externas ao imóvel que implicam uma sensível redução do seu valor económico.

A apreciação imobiliária decorre de singularidades arquitectónicas, históricas, ou outras verificadas.

Joaquim Neto Teixeira
Engenheiro Civil, Perito Avaliador Imobiliário