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Base de Valor e Conceito de Valor na Avaliação Imobiliária

Uma Base de Valor é uma declaração dos pressupostos fundamentais de medida de uma avaliação imobiliária, adequada aos seus objectivos.

O processo de avaliação de um imóvel implica para o perito a determinação dos dados relevantes para o cálculo do seu valor, com critérios objectivos, considerando os direitos, obrigações e ónus desse bem, reportados a uma determinada data, de modo a qualificar e a quantificar a estimativa do seu valor, expresso em moeda corrente.

Como Bases de Valor identificam-se entre outras: Valor de Mercado (+), Valor do Bem Hipotecado (MLV – Mortgage Lending Value; +), Valor de Investimento, Justo Valor, Valor da Justa Indemnização, Valor para Seguro. A cada Base de Valor está associado o correspondente Conceito de Valor, isto é, a definição dessa Base de Valor.

Desta forma, para cada Avaliação Imobiliária tem de ser estabelecida a Base de Valor aplicável e qual o Conceito de Valor que lhe está subjacente.

Joaquim Neto Teixeira
Engenheiro Civil, Perito Avaliador Imobiliário

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Método do Custo na Avaliação Imobiliária

Na Avaliação Imobiliária recorrendo ao Método do Custo (trata-se de uma abordagem estática), o valor do imóvel é estimado agregando os valores estimados das suas partes constituintes, nomeadamente o valor de mercado do terreno (pelo Método Comparativo) e edificações, acrescido dos encargos de aquisição, projectos, construção, comercialização e margem de lucro do promotor. Este método permite calcular o custo actual de reposição ou substituição de uma construção, devidamente depreciada tendo em conta o seu estado e situação actual e/ou apreciada em função de singularidades arquitectónicas, históricas ou outras verificadas.

A depreciação imobiliária corresponde às verbas necessárias para manter o uso e utilidade do bem patrimonial no estado em que se encontrava à data da conclusão das obras ou da aquisição de um terreno.

A depreciação imobiliária envolve três categorias de situações:

    • Obsolescência física – resultante da vetustez com uso normal e que não afectam a utilidade do edifício ou de acidentes e sinistros;
    • Obsolescência funcional (out-of-date ou out-of-favor no mercado) – resultante das características internas da propriedade que a tornam menos apta ao seu uso ou em termos de mercado, podendo ter origem na inadequação (falta de capacidade para servir), na obsolescência (introdução de novos materiais e/ou equipamentos), na superação (outro equipamento com maior produtividade supera o instalado) ou no desuso;
    • Obsolescência externa (locational e economic) – resultante de influências externas ao imóvel que implicam uma sensível redução do seu valor económico.

A apreciação imobiliária decorre de singularidades arquitectónicas, históricas, ou outras verificadas.

Joaquim Neto Teixeira
Engenheiro Civil, Perito Avaliador Imobiliário

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Método do Rendimento na Avaliação Imobiliária

Na Avaliação Imobiliária recorrendo ao Método do Rendimento, também por vezes designado por Método da Capitalização do Rendimento, o valor de um imóvel é estimado,  considerando o uso e estado actual, em função da sua capacidade de produzir rendimentos. Perspectivando a continuidade de utilização do imóvel, o Método do Rendimento relaciona o rendimento futuro com o seu valor presente para que se obtenha o Valor de Mercado. Neste método é utilizada uma taxa de capitalização baseada no conhecimento do mercado imobiliário local e na relação existente entre os valores de venda e de arrendamento nesse mesmo mercado. O valor presente, já depreciado face às obras necessárias para repor a qualidade física e ambiental das instalações traduz o valor do imóvel. As rendas consideradas são ilíquidas, não sendo portanto acrescidas de IVA, nem efectuando retenção de IRS/IRC.

Este método é especialmente adequado para a estimação dos valores de propriedades produtivas, em função do seu rendimento, ou que possam ser arrendadas (anualmente, mensalmente, sazonalmente) a determinado valor de renda.

Joaquim Neto Teixeira
Engenheiro Civil, Perito Avaliador Imobiliário

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Método Comparativo ou Método de Mercado na Avaliação Imobiliária

Numa Avaliação Imobiliária cuja Base de Valor (+) seja o Valor de Mercado (+), sempre que possível deve o perito utilizar o Método Comparativo, também por vezes designado por Método Directo, ou Método de Mercado, ou Método Comparativo de Mercado.

O Método Comparativo consiste na estimação do valor do imóvel (ou da renda) pela comparação directa de valores de transação (ou de arrendamento)  ou oferta de imóveis similares e comparáveis (amostra) com o imóvel em avaliação, que tenham sido obtidos através do conhecimento do mercado local, ou da prospeção de mercado efectuada in situ para imóveis análogos, nas suas características físicas e funcionais, ao que se pretende avaliar. O uso deste método serve como parâmetro referencial por utilizar os dados directamente recolhidos do mercado, proporcionando um carácter objectivo e indicador dos valores de avaliação.

No Método Comparativo efectua-se uma estratificação dos dados recolhidos do mercado, proporcionando um carácter objectivo e indicador dos valores de avaliação, segundo critérios de homogeneidade, de modo a permitir a comparação e determinar quais as características mais relevantes.

Este método pressupõe:

    • existência de um mercado imobiliário ativo;
    • existência de transações de imóveis comparáveis (preferencial);
    • obtenção de informação em quantidade e de qualidade, isto é, informação suficiente, correcta e credível.

A homogeneização da amostragem é necessária na medida em que só é possível comparar matematicamente grandezas comparáveis. Assim os preços de venda dos elementos que integram a amostra obtida são homogeneizados quanto às suas variáveis fundamentais.

Joaquim Neto Teixeira
Engenheiro Civil, Perito Avaliador Imobiliário

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Qual o interesse da Avaliação Imobiliária?

A Avaliação Imobiliária visa determinar o valor de um bem imóvel.

São diversas as situações que podem motivar e justificar a avaliação de imóveis, de que se destaca: compra/venda ou permuta, arrendamento, gestão patrimonial, partilhas, fins contabilísticos (para efeitos de contabilização do valor do imóvel no balanço anual pelo seu justo valor), fins fiscais, seguros multirriscos, estudos de viabilidade económica (+), processos de insolvência, processos judiciais, financiamento e crédito com hipoteca, valor da justa indemnização na expropriação, entre outros.

Na Avaliação Imobiliária podem ser utilizados vários métodos, de que se destaca para estimar o Valor de Mercado (+): o Método Comparativo ou de Mercado (+), o Método do Rendimento (+) e o Método do Custo (+). Na avaliação importa seleccionar o método de cálculo a utilizar (ou métodos), que se revele mais adequado, o qual depende do objectivo, e consequentemente, da base de valor e do conceito de valor (+), do tipo de imóvel, bem como da informação que seja possível obter no mercado.

Joaquim Neto Teixeira
Engenheiro Civil, Perito Avaliador Imobiliário